Nhà 2 triệu dirham có chắc được Golden Visa UAE? 7 ca hay vướng

Về nguyên tắc, sở hữu bất động sản ở UAE có tổng giá trị từ 2 triệu dirham (AED) trở lên là đủ ngưỡng để xin Golden Visa 10 năm cho cả gia đình. Nhưng con số 2 triệu chỉ là điều kiện thứ nhất. Hồ sơ còn bị xét căn nhà thuộc loại gì, giấy chứng nhận đứng tên ai, đã trả bao nhiêu và có đang thế chấp không. Bảy trường hợp dưới đây là nơi hồ sơ của người Việt hay vướng nhất.

Trường hợp 1: Căn nhà nằm ngoài khu freehold

Nếu căn nhà không thuộc khu cho người nước ngoài sở hữu lâu dài, bạn không thể đứng tên chủ sở hữu đầy đủ, nên cũng không có căn cứ xin Golden Visa. Ở Dubai, các khu freehold quen thuộc gồm Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate. Ở Abu Dhabi, người nước ngoài mua trong các vùng đầu tư như đảo Saadiyat, đảo Yas, đảo Al Reem, Al Raha Beach. Một số tiểu vương quốc nhỏ hơn như Ras Al Khaimah hay Ajman cũng có khu riêng. Trước khi đặt cọc, hãy hỏi thẳng: "Căn này có giấy freehold đứng tên người nước ngoài không?"

Trường hợp 2: Nhà hình thành trong tương lai (mua theo dự án)

Từ năm 2022, UAE chấp nhận nhà đang xây (off-plan) để xin Golden Visa, với điều kiện mua từ chủ đầu tư được cơ quan đất đai phê duyệt. Điểm vướng thường là phần tiền đã thanh toán: nhiều dự án ở Dubai cho trả theo tiến độ 10–20% lúc ký, phần lớn còn lại trả dần đến khi bàn giao. Cơ quan xét hồ sơ có thể yêu cầu xác nhận của chủ đầu tư về số đã trả và tình trạng hợp đồng. Cách tính cụ thể thay đổi theo từng thời kỳ, cần kiểm lại với DLD hoặc đại lý được cấp phép ngay trước khi nộp.

Trường hợp 3: Nhà đang thế chấp ngân hàng

Nhà vay ngân hàng vẫn có thể dùng để xin Golden Visa, nếu khoản vay ở ngân hàng hoạt động tại UAE và ngân hàng cấp thư không phản đối. Vấn đề nằm ở chỗ: cơ quan xét thường nhìn vào phần giá trị mà chủ nhà thực sự nắm giữ, không chỉ giá mua. Một căn 2,2 triệu dirham vay 60% có thể không được tính như một căn 2,2 triệu đã trả đủ. Người vay ở ngân hàng nước ngoài, ngoài UAE, thường không dùng được căn nhà làm căn cứ.

Trường hợp 4: Đồng sở hữu với người khác

Khi hai người cùng đứng tên một căn nhà, câu hỏi là phần của mỗi người có đạt ngưỡng không. Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên thường được xem xét thuận lợi hơn, vì một người làm đương đơn chính và bảo lãnh người kia. Còn đồng sở hữu với anh em, bạn bè hay đối tác thì phần sở hữu của từng người phải tự đạt mức quy định. Đừng chia tên trên giấy chứng nhận cho đẹp lòng mà làm hỏng tư cách xin thị thực.

Trường hợp 5: Gộp nhiều căn nhỏ

Có thể gộp giá trị nhiều căn để đạt 2 triệu dirham, ví dụ hai căn hộ ở Jumeirah Village Circle và một căn studio ở Business Bay. Điều kiện là tất cả đều đứng tên bạn, đều thuộc loại được chấp nhận và giấy tờ hoàn chỉnh. Gộp tài sản ở hai tiểu vương quốc khác nhau phức tạp hơn vì mỗi nơi có cơ quan đất đai riêng; nên hỏi trước nơi nộp hồ sơ.

Trường hợp 6: Đất nền, nhà thương mại, sở hữu qua công ty

Đây là vùng xám. Đất trống chưa xây, văn phòng, cửa hàng, hay bất động sản đứng tên công ty có thể bị xét khác với căn hộ hoặc biệt thự để ở. Bất động sản đứng tên công ty thường đòi bạn chứng minh sở hữu toàn bộ công ty đó. Nếu mục tiêu chính là thị thực, căn hộ hoặc nhà ở đã có giấy chứng nhận là lựa chọn ít rủi ro nhất.

Trường hợp 7: Bán nhà sau khi đã có thị thực

Golden Visa diện bất động sản gắn với việc bạn tiếp tục giữ tài sản. Bán căn nhà hoặc bán bớt khiến tổng giá trị dưới ngưỡng thì căn cứ của thị thực không còn, và thị thực có thể bị huỷ. Người muốn xoay vòng vốn nên tính trước: mua căn mới đủ ngưỡng rồi mới bán căn cũ, và báo cơ quan di trú để cập nhật hồ sơ.

Quy trình xin Golden Visa qua bất động sản ở Dubai

1. Kiểm tra căn nhà: khu freehold, chủ đầu tư được duyệt, tình trạng thế chấp, giá trị trên giấy chứng nhận.
2. Hoàn tất mua bán tại văn phòng chuyển nhượng được DLD uỷ quyền; phí chuyển nhượng của DLD ở Dubai là 4% giá trị, chưa gồm phí môi giới và phí hành chính.
3. Nộp yêu cầu Golden Visa qua kênh của DLD hoặc GDRFA, kèm giấy chứng nhận sở hữu và giấy tờ tuỳ thân.
4. Khám sức khoẻ, lấy sinh trắc học để cấp thẻ Emirates ID — thị thực cư trú UAE nay gắn vào thẻ này, không còn dán vào hộ chiếu.
5. Bảo lãnh gia đình: nộp tiếp hồ sơ cho vợ/chồng, con, kèm giấy kết hôn, giấy khai sinh đã hợp pháp hoá lãnh sự.

Lệ phí và thời gian xử lý thay đổi theo quy định hiện hành, cần kiểm lại khi nộp.

Kinh nghiệm thực tế: điều người bán nhà ít khi nói

• "Căn này đủ Golden Visa" là câu chào hàng, không phải cam kết pháp lý. Hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản, nêu rõ tình trạng thanh toán.
• Giấy tờ Việt Nam phải hợp pháp hoá lãnh sự và dịch sang tiếng Ả Rập hoặc tiếng Anh theo yêu cầu; giấy khai sinh của con thiếu bước này là lý do chậm phổ biến nhất.
• Phí quản lý toà nhà (service charge) ở các khu như Downtown hay Palm Jumeirah khá cao, tính theo mét vuông mỗi năm. Hãy đưa nó vào bài toán chi phí giữ tài sản 10 năm.
• Golden Visa không phải quốc tịch. Nó cho cả nhà cư trú ổn định, đi lại thoải mái, nhưng không đổi hộ chiếu Việt Nam của bạn. Muốn hộ chiếu mạnh hơn, cần một chương trình quốc tịch riêng ở nước khác.

So sánh diện bất động sản với các diện Golden Visa khác có trong chuyên mục Đầu tư & Định cư.

Câu hỏi thường gặp